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写字楼空置率和租金会由哪些因素影响
发布方：广州写字楼出租网 时间：2021-04-06
一、GDP是影响租金的主要因素 GDP增长率是影响写字楼租金最重要的因素。以天河核心商务区甲级写字楼为例，选择取对数的租金指数为因变量，GDP、空置率与供给量为自变量做归回分析。 结果表明GDP上升1个百分点，写字楼租金上涨0.269%；空置率与供给量对租金的影响均未通过统计检验，在年度数据上对租金的影响都非常有限。 写字楼租金有一定自我调整机制，其会对其上年偏离均衡值大小（模型中ECM项）进行调整。如果上一期写字楼租金过高，本期租金增长率会下调。 二、空置率变动与经济增长率密切相关 GDP增长率是影响空置率的关键因素，空置率有自我修复机制。GDP增长率上升一个百分点，空置率下降0.323%。写字楼供给量会随着空置率与租金水平调整。季度数据分析结果与年度数据非常接近。使用相同的模型对中原优质写字楼租金及空置率季度数据进行分析，结果非常接近。
天河写字楼
的需求主要源于经济发展，写字楼的供给能够随着租金价格及空置率进行调整，但是市场均衡的实现需要一定时间。 三、近年空置率上升原因 天河的写字楼空置率在近年上升主要由于经济发展放缓背景下，阶段性高供给的写字楼无法被市场吸收；2020年新冠疫情使得经济增长短暂停滞，空置率进一步攀升。 自2000年以来，可以分为三轮周期。2000年第一季度到2008年第四季度为第一轮周期，写字楼空置率先下降再上升，2008年金融危机中经济增长率迅速下降促进空置率迅速攀升。 2009年第一季度到2018年第四季度为第二轮周期：在经济增长恢复后，空置率逐渐下降，在2015年第三季度达到最低点。随着经济增长率放缓以及2016到2018年的高供给（这三年新增供应量为84万平方米，之前16年供应量平均为41万平方米），进一步促使写字楼空置率逐步上升。 2019年到现在为第三个周期：2019年第一季度经济增长率从上季度的6.8下降到5.7，经济增长进一步放缓。疫情对经济增长的影响使得已经供应的写字楼无法有效吸收，空置率继续攀升。预计在未来一段时期，随着经济的恢复，写字楼空置率会有所下降。 近期部分
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的流拍，可能与写字楼市场的租金与空置率关联程度较低。机构投资者在购买写字楼时，除了资产现金流收入，也关注未来预期资产增值。对香港写字楼近20年数据的分析表明，香港1999到2019年的年度总收益为12.67%，其中4.83%源于租金收益（现金流），7.84%源于写字楼价格增长（资本利得），未来资产增值预期对投资的重要性远高于租金和空置率。机构投资者对资产的选择还需要考虑单个写字楼的区域、定位与收益前景有关。
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